廣州市構建多層次住房結構 保障型住房或充當平抑房價重要工具
隨著銀行、資本市場對開發商融資渠道的收窄，降價套現通道打開，廣州房價拐點正若隱若現。
11月28日，廣州市政府辦公廳召開的廣州市構建住房保障體系新聞通報會上，廣州市政府新聞發言人歐陽永晟表示，廣州在貫徹落實中央27號文等有關政策方面已進入軌道，目前正從多個渠道增加住房供應，平抑房價。
“房價拐點”有待觀望
年關臨近，以市場觀望情緒之下，急需回籠資金的開發商選擇低價入市。
最先打開降價局面的是金沙洲板塊，萬科中糧地產聯合開發的金域藍灣打出“重估江景價值”的廣告語，7000多元／平方米的開盤價格遠低于業界之前傳言的1.3萬元／平方米，50多萬元即可買一套80多平方米的小三房戶型；中海金沙灣項目新一期均價6000多元／平方米，與一期產品幾乎持平。此后番禺板塊也開始露出降價苗頭，廣州雅居樂以200多套77－120平方米的中小戶型推出市場，均價8500元／平方米，有的戶型售價甚至低于此前開發的組團的二手價位。
據戴德梁行研究部提供的數據，廣州今年三季度全市住宅供需比例比一、二季度有明顯變化：一季度供應139.76萬平方米，成交210.72萬平方米；二季度供應138.88萬平方米，成交217.1萬平方米；三季度供應194.46萬平方米，成交卻保持原狀——215.27萬平方米。而中心城區（天河、越秀、荔灣、海珠四區）供需比例變化與此類似。
一位業內人士分析，廣州房價和成交量的下滑集中體現在近郊樓盤，表明這些區域供應在逐漸縮小，而市中心一些小規模的樓盤因為明年減稅的利好也有可能不會急于銷售回款，一些大開發商預售賬款未結轉的多達幾十億，還可以維持兩三年的信貸緊縮。
該人士認為，房價短期內有回調機會，但目前還是較敏感的階段，后市反應可從年底的土地出讓情況來分析。
今年的土地計劃出讓商品住宅用地4.3平方公里，是去年出讓總規模的2.4倍。至今，全市十區已公開出讓商品住宅用地39宗、用地面積1.87平方公里，同比去年增長473％，據了解，12月廣州住宅用地出讓將再現小高潮，其中金沙洲、番禺、花都區有12幅，荔灣、越秀、海珠區有5幅閑置土地。
11月23日出讓的兩幅限價地，其一為外來開發商斬獲，其二為剛上市融資的奧園地產（3883.ｈｋ）拿下，地價也并沒有追高趨勢。
“現在說是否房地產市場的拐點還為時尚早”，廣州市國土房管局局長謝曉丹認為，兩個月的房地產數值判斷并不能給房價下定論。
官方公布的數據是，2007年1至10月，一手房成交量同比2006年下降了24％。從2007年8月開始，廣州以自主型需求為主流的二手住房成交量首次超過一手住房，住房消費更趨理性。
保障住房將占供應總量17％
保障型住房有可能充當平抑廣州房價的重要工具。
廣州市政府宣布，12月1日，廣州市全面鋪開低收入住房困難家庭住房狀況調查，作為開展住房保障的基礎性工作。“十一五”期間，廣州規劃建設900萬平方米、11.43萬套的保障型住房，占全社會住房供應總量的17％，是“十五”期間的4倍。目前，2006年和2007年的建設計劃進展順利，其中，2006年開工建設的65.4萬平方米、7616套住宅的建設項目已完成了工程總量的90％，今年底將竣工交付使用；2007年已供應政府保障型住房用地0.72平方公里，安排開工建設14個項目，建筑面積194.1萬平方米。
廣州90平方米以下一手房戶型的供應比例已從2005年的17％，提高到目前的32％。隨著今年年底保障型住房、限價房的集中面市，預計這一比例將達到50％左右。2006年廣州在住房保障方面的財政投入超過18億元，約占當年土地出讓凈收益的25％。
2006年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價房用地，用地面積132.8萬平方米，規劃建筑面積277.5萬平方米。其中，今年出讓了5宗，用地面積37.2萬平方米，規劃建筑面積71.6萬平方米。
廣州力推廉租房和限價房，其穩定房價的作用如何？
謝曉丹強調，限價地出讓，有效抑制了房價和收縮了開發商的利潤空間。他同時指出，限價房是保障房中的高端產品，對限價房銷售對象并沒有限制收入。
由于限價房規定5年內不能出租和出售，謝曉丹強調這是宏觀調控長期運用的工具，其供應量可隨著房地產市場的冷暖進行調節。
限價房首個項目——保利地產位于金沙洲的西子灣項目已具備預售條件，該項目有1600套80—100平方米的商品房供應，“爭取在年底之前推出來”，謝曉丹說。
來源:《21世紀經濟報道》
